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沈阳限购背后:松绑易救市难

时间:2018-09-04 19:16来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
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□本报记者 张敏

6月10日以来,有关沈阳松绑“限购令”的消息可谓一波三折。最新消息显示,沈阳市政府部门否认全面取消限购。业内人士认为,上述松绑政策应属“口头通知”,虽未发布文件,但实际上已在执行。沈阳楼市供大于求情况明显,且房价收入比合理,限购政策无存在的必要。对于很多类似的二三线城市来说,即便真的取消限购,也难以真正激活市场。

住宅库存压力大

沈阳松绑限购仍然显得扑朔迷离。6月10日,有消息称,沈阳已取消限购政策,本地人和外地人可购多套住宅。媒体报道称,沈阳市住建系统一位官员证实,沈阳正在调整限购政策,对本市户籍家庭拥有2套及以上住房在二环内可以购买多套房屋,但银行不提供任何贷款。对于已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在上述区域内限购1套住房政策依然不变。11日,又有消息表示,沈阳自即日起恢复限购。

业内人士表示,据了解,沈阳此前确曾召集房地产企业开会,口头通知限购政策调整。但对于该项政策,沈阳不会出台文件予以明确。这种做法与此前福建省颇有类似之处,即仅作内部通报,但并不以红头文件的形式发布。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,从沈阳市政府的角度看,有四个理由对限购政策做出调整。

一是住宅库存压力大。根据上海易居房地产研究院的数据,截至今年5月底,沈阳新建住宅库存为1828万平方米,远超京沪,仅次于全国库存最高的天津。按过去6个月的移动平均销量,需要22个月才能去化完毕。

二是房价收入比合理。该机构的数据还显示,沈阳市的房价收入比由2001年的9.3降至2013年的6.8,该趋势与全国大部分城市相反。说明沈阳并无任何房价泡沫,不需要限购。

三是沈阳的限购范围较小,仅限二环以内,实际效果有限。

四是沈阳松绑限购的举措,暗合监管层关于“分类调控”的要求。

市场短期难激活

事实上,在沈阳之前,已有多个城市调整限购政策,如南宁、铜陵、天津、芜湖等。另有一些城市通过调整普通住房认定标准、购房落户、税费减免等其他方式救市。根据中原地产不完全统计,从去年下半年以来,已有安徽、浙江、江苏等8个省份16个城市进行了相关政策的微调或松绑。其中,长三角地区最密集。

分析人士认为,上述松绑调控的城市与沈阳有着诸多类似之处,如库存庞大、房价维持平稳乃至下调、地方财政收入受到影响等。

杨红旭认为,限购本身属于短期政策,其目的是通过抑制住宅需求,进而防范房价过快上涨,或使房价趋稳。而当前的形势是,全国主要城市成交量明显萎缩,全国房价已经面临短周期性质的小拐点(并非长周期性质的大跌和崩盘)。因此,限购也就没有存在的必要了。

同时,今年经济稳增长的压力很大,而近几个月,房地产已经开始拖经济的后腿。地方政府不希望房地产“大落”。因此,松绑调控就成为必然选择。国家统计局数据显示,今年1-4月,全国全社会固定资产投资增幅为17.3%,同期房地产开发投资增幅为16.4%。

值得注意的是,频繁松绑限购对市场预期带来不利影响。近期住建部工作组已奔赴各地进行督导,防止楼市政策的微调演变成大范围松绑。分析人士指出,按照监管层的口径,在调整政策的过程中,仍有红线不可逾越:一线城市限购政策不得调整、最低首付比例等信贷政策不得擅自调整。

中原地产认为,在上述红线范围内,未来仍可能有城市跟风进行松绑。这些城市的主要特征在于:库存消化周期超过一年、一季度成交面积大幅下滑、土地出让金过低、购地销售比过高、有实质性降价楼盘、人口净流出、新区面积过大等。取消限购虽属中长期的大趋势,但其短期作用或不理想。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,日益强烈的微调难以拉动市场成交。

杨红旭也指出,当前市场处于下行通道,从制约购房需求的因素分析,货币政策和房贷执行的松紧程度,远比限购放松、取消与否更重要。不过,取消限购对于地产股是一个短期利好。

(责任编辑:www.xiaoshani.com)
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